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Décennale immobilier : de quoi parle-t-on ?

La DC immobilier, ou responsabilité civile décennale, est une garantie légale qui protège l’acquéreur d’un bien immobilier contre les dommages graves affectant la solidité ou l’usage du logement. Elle court sur 10 ans après la réception des travaux et engage la responsabilité de ceux qui ont construit ou rénové le bien.

Mais attention : la loi ne distingue pas seulement les professionnels. Un particulier qui fait réaliser des travaux lourds, ou qui construit sa maison lui-même, peut être assimilé à un constructeur lorsqu’il revend son bien dans les 10 ans. Cela signifie que sa responsabilité peut être engagée en cas de sinistre, même sans statut d’artisan.

Qui doit souscrire la garantie décennale ?

La règle est simple :

  • Les professionnels du bâtiment (entrepreneurs, artisans, maîtres d’œuvre, architectes, promoteurs, etc.) ont l’obligation légale de souscrire une garantie décennale avant tout chantier. Ils doivent fournir une attestation à leurs clients.
  • Les particuliers auto-constructeurs qui réalisent eux-mêmes tout ou partie de leurs travaux n’ont pas l’obligation formelle de souscrire une décennale, mais ils restent responsables comme un constructeur si le bien est revendu dans les 10 ans. Dans ce cas, l’acquéreur peut se retourner contre eux en cas de désordre.

En résumé :

  • Si vous êtes professionnel → décennale obligatoire.
  • Si vous êtes particulier et gardez le bien pour vous → pas d’obligation stricte, mais un risque si revente.
  • Si vous êtes particulier et revendez dans les 10 ans → vous êtes assimilé à un constructeur et donc redevable de la garantie décennale, même si vous n’aviez pas souscrit.

Qui doit souscrire la dommage-ouvrage ?

La DO (dommage-ouvrage) est différente de la décennale. Elle concerne le maître d’ouvrage, c’est-à-dire la personne qui fait construire ou réaliser les travaux, qu’il s’agisse d’un professionnel, d’un promoteur, d’un investisseur ou d’un particulier.

Concrètement :

  • Le particulier qui fait construire ou rénover sa maison doit souscrire une DO avant l’ouverture du chantier. Elle permet d’être indemnisé rapidement en cas de sinistre, sans attendre les recours contre les entreprises responsables.
  • L’investisseur immobilier qui fait rénover ou bâtir pour louer ou revendre doit également souscrire une DO, car il est maître d’ouvrage.
  • La DO vient compléter la décennale souscrite par les entreprises du bâtiment : l’une garantit les réparations (DO), l’autre la responsabilité (décennale).

C’est donc une assurance miroir :

  • Les constructeurs → décennale.
  • Les maîtres d’ouvrage (particuliers ou investisseurs) → dommage-ouvrage.

Quels travaux sont concernés par la garantie décennale ?

La décennale et la DO s’appliquent à tous les travaux susceptibles de compromettre la solidité ou la destination d’un logement. Cela concerne par exemple :

  • La réfection ou la modification de toiture et combles
  • Les travaux sur les murs porteurs, fondations ou planchers
  • Les extensions et agrandissements (garage, véranda, surélévation…)
  • Les installations de plomberie, chauffage, électricité si elles affectent la sécurité du bien
  • L’aménagement de salles de bain ou cuisines dont les malfaçons peuvent causer des infiltrations ou des désordres structurels

À l’inverse, les travaux purement esthétiques comme la peinture ou le changement d’un sol souple n’entrent pas dans le champ de la décennale.

Les risques financiers pour les particuliers et investisseurs

Si vous faites l’impasse sur la décennale ou la DO, les conséquences peuvent être lourdes :

  • Pour un constructeur ou artisan : absence de décennale = illégalité, impossibilité d’obtenir certains chantiers et risque de devoir indemniser de sa poche.
  • Pour un particulier qui revend dans les 10 ans : l’acquéreur peut l’attaquer pour obtenir réparation. Les montants peuvent largement dépasser le prix de vente du bien.
  • Pour l’investisseur : sans DO, impossible de revendre sereinement un bien construit ou rénové, car les notaires demandent souvent les attestations.

En clair : ne pas souscrire, c’est s’exposer à un risque juridique et financier majeur.

Simplis vous aide à sécuriser vos projets immobiliers

Chez Simplis, nous aidons à distinguer vos besoins selon votre rôle dans le projet :

  • Vous êtes professionnel du bâtiment ? Nous vous proposons une garantie décennale adaptée à votre activité et à vos chantiers.
  • Vous êtes particulier ou investisseur maître d’ouvrage ? Nous vous accompagnons dans la souscription d’une dommage-ouvrage pour protéger vos travaux et valoriser votre bien en cas de revente.

Notre approche 100 % digitale vous permet d’obtenir rapidement vos attestations, avec un accompagnement personnalisé pour sécuriser votre patrimoine.

Conclusion

La Décennale immobilier et la DO sont deux assurances complémentaires mais distinctes :

  • La garantie décennale relève des constructeurs et artisans.
  • La dommage-ouvrage relève des maîtres d’ouvrage, y compris les particuliers.

Comprendre cette répartition est essentiel pour éviter toute mauvaise surprise juridique ou financière. Avec Simplis, vous accédez à des solutions claires, rapides et adaptées pour construire, rénover ou revendre en toute sécurité.